Gli eventi pandemici degli ultimi 3 anni hanno fortemente influito sull’accelerazione che sta vivendo il mercato immobiliare in Italia.

Le esigenze personali sono probabilmente cambiate a causa delle variazioni delle condizioni lavorative e ciò sta comportando una rivalutazione di tutto ciò che concerne l’abitare.

Conseguentemente anche il metodo di ricerca degli immobili sta subendo una trasformazione che va diretta verso la quasi totale digitalizzazione dei sistemi di selezione.

Si è passato dal passaparola e dalla ricerca sul territorio dei prima tanto diffusi cartelli “VENDESI” a modalità di ricerca on line supportate da grandi portali che consentono i più disparati sistemi di filtraggio degli annunci.

In questo articolo cercheremo di fornirvi strategie di scelta e selezione che tengano presenti le modalità di ricerca e le caratteristiche specifiche ma, soprattutto, la documentazione che vi servirà per un’attenta valutazione iniziale.

LA RICERCA

Hai finalmente deciso che è il momento giusto per acquistare la tua prima casa? Vuoi cambiare perchè quella in cui vivi non rispecchia più le tue necessità abitative?

L’acquisto di una casa non è uno scherzo e, visto che la somma in ballo è alta, le valutazioni da fare sono molteplici.
Per evitare errori il primo consiglio è di partire da una buona RICERCA.

Sono molti i portali con cui puoi sbizzarrirti seduto su una comoda sedia di fronte al tuo pc e ti permetteranno di fare una prima scrematura sulla base delle molte informazioni riportate. Non utilizzare motori di ricerca generici, indirizzati piuttosto su:

• Immobiliare.it
• Idealista
• Casa.itOgnuno ha una propria veste grafica ma tutti hanno la possibilità di stabilire dei filtri, geolocalizzarsi e mappare la zona di interesse.

SELEZIONA TRAMITE I FILTRI

E’ proprio la ricerca per zona il fulcro da cui partire: puoi selezionare genericamente la singola città (per esempio“Roma”), una parte del territorio nazionale, un’area urbana più ristretta o anche solo una singola via definendo la distanza chilometrica da un punto prescelto o disegnando a mano libera con il cursore.

Ricorda che: selezionare i filtri nel modo migliore ti consentirà di visualizzare velocemente gli immobili di tuo interesse ma devi porre molta attenzione nel non commettere errori che potrebbero escludere annunci ottimali alle tue esigenze.

Quindi, filtri sì ma con parsimonia: le agenzie immobiliari nella velocità di inserimento di un nuovo annuncio spesso non ne specificano tutte le caratteristiche.

Andiamo ad inserire le principali:

1-Tipologia di immobile riferito al tipo di fabbricato da acquistare per.es appartamento, casa indipendente, villa…

2-Prezzo minimo e massimo si riferisce alla richiesta del venditore quindi sul massimo conviene salire leggermente oltre le proprie possibilità in quanto generalmente c’è un margine di trattabilità sul prezzo inserito;

3-Mq minimi e massimi si riferiscono ai mq commerciali ossia compresi di muri e spazi esterni. Anche qui, sapendo di aver necessità per es. di 100 mq tenersi un po’ più larghi nell’inserimento non guasta;

4-Tipo di proprietà si riferisce al diritto di godimento del bene, probabilmente avrai necessità di una “Intera proprietà” se vorrai abitarla immediatamente.

Successivamente:

5- Locali il numero delle stanze ad esclusione di cucina e bagni
6- Stato dell’immobile se in buone condizioni, ristrutturato o da ristrutturare
7- Riscaldamento autonomo o centralizzato
8- Piano
9- Box/posto auto
10- Altro ascensore/balcone/ giardino/ piscina…
11– Data di pubblicazione dell’annuncio

Flaggare tutto il possibile per restringere moltissimo il campo può essere un modo giocoso di vagliare se ciò che esiste nella tua mente esiste anche nella realtà ma non è il giusto modo di selezionare.

Come abbiamo già detto, alcuni tipi di filtri come ad esempio il campo Altri vanno spuntati con cautela per non escludere immobili interessanti.

Voglio farti un esempio: se non hai preferenze di piano e pensi che flaggare “ascensore” ti permetta di scartare i piani bassi di un palazzo, devi sapere che non è proprio così. Ti capiterà di trovare il “piano terra con ascensore” che è un modo studiato appositamente per evitare che quell’annuncio venga escluso dalla tua ricerca.

C’è anche da sottolineare che capita di frequente che la visibilità dell’annuncio non sia coerente con la selezione da te inserita, come accade per esempio nelle “inserzioni sponsorizzate” che ti appaiono in pole position qualsiasi filtro tu scelga.

Per lo stesso motivo ti ritroverai a vagliare più e più volte lo stesso annuncio perchè, per aumentarne la visibilità, la sua inserzione viene appositamente ripetuta nelle varie pagine o siti.

Il consiglio che sentiamo di darti è quello di SISTEMATIZZARE il più possibile, sia la ricerca che il confronto tra i vari annunci creando un vero e proprio database che includa link, prezzo, metratura e tutti gli aspetti per te più importanti da valutare.

COSA VALUTARE IN VISITA

Dopo la ricerca a tavolino è la volta di quella “di persona”.

Hai individuato alcuni immobili di tuo interesse sui portali, hai contattato le diverse agenzie immobiliari per chiedere ulteriori informazioni e prendere appuntamento ed ora non ti resta che recarti personalmente a vagliare quella che potrebbe essere la tua futura casa.

L’agente avrà già i tuoi dati personali ma, l’incontro, è anche un buon momento per specificare le tue esigenze in modo che sia lui stesso a contattarti qualora l’agenzia prenda in carico altri immobili da proporti.

La visita dell’immobile è il momento perfetto per far sorgere i dubbi a cui dare le dovute risposte: hai dato uno sguardo d’insieme alla zona ed è adatta alle tue esigenze, hai già un’idea del tuo budget e lo hai verificato con l’istituto di credito che erogherà l’eventuale mutuo, hai un’idea di massima degli spazi interni di cui avrai bisogno…

NON TI RESTA CHE VARCARE QUELLA SOGLIA!

E’ a questo punto che tutte le tue convinzioni cadranno e, solo rivolgendo le giuste domande all’agente, potrai fare chiarezza.

Sarà interessante confrontarsi su argomenti di natura tecnica ma vedrai che durante il colloquio verranno fuori anche molte curiosità che potranno aiutarti nella scelta e nell’eventuale trattativa.

Conoscere, ad esempio, il motivo per cui l’appartamento è stato messo in vendita potrà fornirti indicazioni utili alla valutazione e un motivo quale l’imminenza di spese condominiali straordinarie potrà essere sfruttato in fase di trattativa.

Ricorda comunque che il primo appuntamento è quello giusto per vedere se scatta la SCINTILLA…se la luminosità è buona, se gli affacci risultano aperti, se gli ambienti sono dell’ampiezza giusta…insomma una visione MACRO, d’insieme.

Avrai tempo successivamente per entrare più nel dettaglio e, facendoti accompagnare da un tecnico di riferimento, fare tutte quelle considerazioni legate allo stato di fatto dei luoghi e alle eventuali lavorazioni da effettuare.

Un aspetto, spesso trascurato, ma di cui voglio metterti a conoscenza è la possibilità di essere personalmente seguito da un solo agente, una vera e propria formula one to one, in tutte le fasi dell’acquisto, dalla ricerca alla presa di possesso.

E’ il servizio offerto dalla rete MLS (Multiple Listening Service), un network creato da agenti immobiliari che cooperano tra di loro condividendo e pubblicizzando gli immobili in loro possesso, in modo da evitare al cliente lo stress da ricerca.

COSA VALUTARE IN AGENZIA

Negli ultimi anni è diventato sempre più difficile trovare immobili in vendita da privati, le agenzie hanno preso in mano gran parte del mercato e si occupano di fornire tutti quei documenti e informazioni che, normalmente, si avrebbero difficoltà a reperire.

Sarà, quindi, indispensabile una buona sinergia tra agente immobiliare, notaio e un tuo tecnico di riferimento che ti seguirà nel vagliare l’immobile, per garantirti serenità e tutela nell’investimento.

In questo modo al ruolo più commerciale dell’agente che ti ha seguito nella ricerca personalizzata, sarà affiancato quello più tecnico degli altri professionisti.

Per quanto riguarda i documenti che ti dovranno essere forniti e che dovrai controllare adeguatamente, di seguito un breve elenco che può fungere da vademecum:

-L’atto di provenienza dell’immobile serve per verificare in quale modo il venditore è venuto in possesso della casa in quanto, se si tratta di una donazione, potresti avere difficoltà nell’erogazione del mutuo o incorrere in altre beghe legali;

-La verifica della presenza o meno di ipoteche sulla casa: il notaio mediante una visura ipotecaria si occuperà di effettuare i controlli ed escludere eventuali pignoramenti. Se è presente un’ipoteca volontaria, come quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo al precedente proprietario, non ci sono rischi nel fare la proposta d’acquisto e il successivo preliminare; l’ipoteca verrà cancellata a cura della banca contestualmente al rogito;

-La visura catastale della casa per sapere se l’immobile è accatastato regolarmente e se la planimetria corrisponde allo stato attuale della casa. Nel caso di difformità potresti correre il rischio di non poter portare la residenza o che ti vengano negati gli allacci delle utenze;

-L’attestato di prestazione energetica, l’APE, un documento redatto da un tecnico abilitato dalla Regione, che indica la classe energetica in cui rientra l’appartamento e che deve essere inserito nell’atto di compravendita.

Tutto questo in linea generale perché, in base alle caratteristiche dell’immobile, potranno essere necessarie ulteriori documentazioni che solo un tecnico esperto potrà aiutarvi a vagliare.

NON ABBIATE FRETTA quindi di chiudere una trattativa e, se l’appartamento è proprio ciò che cercavate e non volete farvelo sfuggire, valutate la possibilità di inserire apposite clausole di tutela già nella proposta d’acquisto.

CONCLUSIONI

La complessità delle operazioni legate alla compravendita e le competenze necessarie alla stessa, rendono consigliabile avvalersi di figure di supporto serie e professionali in grado di assistere l’acquirente in tutte le fasi.

Punto chiave sarà soprattutto l’interazione tra i diversi professionisti che permetterà una trattativa a norma di legge e senza sorprese per le parti.

Ci tengo a sottolineare che tra i coinvolti non deve assolutamente mancare la figura del tecnico nominato dalla parte acquirente che, oltre a vagliare la documentazione, saprà consigliare sulle lavorazioni da eseguire e sugli eventuali costi da preventivare ove necessario.

Non ci resta che augurarti buona ricerca!

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