E’ finalmente arrivato il momento!
Quella che fino ad oggi è stata solo un’idea ora può finalmente concretizzarsi: la tua nuova casa è sempre più vicina.
Ti abbiamo guidato nella ricerca dell’immobile ed ora, con questo nuovo articolo, vogliamo approfondire e semplificarti gli aspetti burocratici legati alle fasi della compravendita.
FASI DELLA VENDITA
Le operazioni legate alla compravendita immobiliare sono regolamentate da appositi articoli del Codice Civile e necessitano di passaggi procedurali che possiamo definire “obbligati” affinchè la trattativa vada a buon fine.
Inutile dire che essere affiancati da specialisti del settore che godono della vostra fiducia sarà un passaggio fondamentale per garantirvi maggiore tutela.
Una volta certi di aver individuato l’immobile di vostro gradimento e di avere la capacità reddituale per procedere all’acquisto, non vi resterà che avviare la trattativa.
Il vostro referente sarà, molto probabilmente, l’agente immobiliare che vi ha accompagnati nelle varie visite di ricerca e con cui vi sarete confrontati verbalmente per stabilire dei range economici di massima.
FASE 1: Trattativa
Non c’è ancora nulla di scritto ma durante il colloquio con il referente, ci saranno da definire tutti quei particolari che tuteleranno sia voi acquirenti che il venditore.
Si parlerà di prezzo e modalità di pagamento, di tempistiche per l’attuazione del trasferimento del bene, di spese condominiali e loro ripartizione, della necessità o meno di accendere un mutuo, della presenza di tutti i documenti attestanti la conformità catastale…
Possiamo definirla una fase pre-contrattuale ma dall’efficacia della conversazione e dalla vostra preparazione sulle tematiche da trattare, dipenderanno le condizioni della proposta che andrete successivamente a stilare.
FASE 2: Proposta di acquisto
E’ la fase più delicata della trattativa.
Quella che pensi possa essere solo un’offerta economica è, invece, un contratto a tutti gli effetti che ti vincola per il periodo stabilito in modo che il venditore abbia il tempo per fare le sue valutazioni.
Dovranno essere indicati i dati anagrafici delle parti, la descrizione dell’immobile, le sue caratteristiche e la conformità catastale delle stesse, il prezzo offerto e le modalità di pagamento.
La documentazione relativa all’immobile è davvero molto importante e, qualora ci siano delle mancanze, è bene vincolare la proposta alla loro messa a disposizione.
Solitamente si utilizza un modulo prestampato fornito dall’agenzia; è importante leggere tutto con molta attenzione e non esitare a fare ulteriori domande qualora si abbia un qualsivoglia dubbio.
La proposta è generalmente accompagnata da un assegno a garanzia intestato al proprietario dell’immobile che lo tratterrà in caso di accettazione e che sarà regolarmente menzionato dal notaio in fase di atto.
Tutte le transazioni economiche inerenti la compravendita dovranno essere, infatti, tracciabili e sarà cura del Pubblico Ufficiale, darne prova al momento della stipula finale.
Qualora la trattativa non vada a buon fine l’acquirente rientrerà in possesso dell’assegno emesso e la modulistica sottoscritta sarà invalidata.
FASE 3: Preliminare di vendita
Anche detto COMPROMESSO, proprio per indicare il momento preciso in cui le parti sono chiamate ad ufficializzare quanto stabilito nel preliminare.
- Qui bisognerà inserire con maggior perizia:
- I dati anagrafici delle parti;
- L’esatta descrizione del bene;
- Il prezzo di vendita concordato;
- Le modalità di pagamento, suddividendo in modo chiaro l’eventuale parte imputata a caparra confirmatoria o gli acconti prezzo, (si può decidere se inserire o meno l’assegno versato a titolo di deposito durante il preliminare, come caparra o lasciarlo a titolo di acconto);
- La data entro cui si intende effettuare il passaggio del bene;
- La provenienza dell’immobile ed eventuali ipoteche gravanti da estinguere in sede di atto;
- Tutta la documentazione inerente lo stato degli impianti e la conformità urbanistica;
- Gli estremi dell’agenzia di intermediazione coinvolta.
Il preliminare è un atto di impegno formale che verrà accompagnato da una caparra confirmatoria o da un acconto prezzo stabiliti sempre in comune accordo tra le parti.
E’ importante sottolineare che può essere considerato preliminare a tutti gli effetti anche la proposta di acquisto se corredata di tutte le informazioni sopra menzionate.
Qualora si voglia la certezza di non sbagliare, sarà bene rivolgersi ad un professionista di fiducia o allo stesso Notaio che redigerà l’atto definitivo e che, in questo modo, avrà già tutte le informazioni da riportare nello stesso.
La registrazione del contratto presso l’Ufficio delle Entrate è obbligatoria e può essere fatta da chiunque entro 20 giorni dalla stipula, serve per dare al documento una data certa, non modificabile.
Si paga un costo fisso d’imposta a cui si aggiunge lo 0,50% sull’importo della caparra versata o il 3% sulle cifre di acconto prezzo.
Diversa è la TRASCRIZIONE nei pubblici registri immobiliari che è facoltativa e deve essere firmata di fronte ad un notaio ed ha durata di 3 anni rinnovabili.
E’ utile se non si ha particolare fiducia nel venditore o se si acquista per esempio da un’impresa che potrebbe fallire prima del rogito.
Garantisce l’acquirente da frodi consentendogli di pretendere il bene da chiunque ne sia diventato successivamente titolare e gli da’ priorità su eventuali pignoramenti o rivalse.
Ha dei costi più alti perchè bisogna mettere in conto la parcella del professionista oltre che le imposte.
Fase 4- IL ROGITO
E’ l’atto con cui l’acquirente prende definitivamente possesso del bene.
Si stipula di fronte al notaio dopo che lui abbia provveduto a prendere tutte le informazioni necessarie sul bene in oggetto quali assenza di ipoteche e pignoramenti, conformità catastale.
La lettura del testo avviene ad alta voce di fronte alle parti e ad eventuali testimoni per dare la possibilità di richiedere i chiarimenti del caso e verificarne la correttezza.
Il rogito deve contenere:
- Prezzo di vendita;
- Dati delle parti coinvolte;
- Modalità di pagamento;
- Riferimenti dell’agenzia di intermediazione;
- Report delle spese sostenute.
In caso di apertura di un mutuo ipotecario sull’acquisto, verrà stipulato un ulteriore atto concomitante che ne specifichi le caratteristiche e possa, così, partire a tutti gli effetti il finanziamento.
CONSIGLI UTILI
L’acquisto di una casa è un evento tanto piacevole quanto stressante se non si presta la dovuta attenzione ad ogni passaggio.
E’ stato proprio il Consiglio Notarile a definire gli aspetti di maggiore rilevanza per una compravendita sicura in quanto il garante della legalità dell’operazione di compravendita e della corretta applicazione delle normative in vigore è proprio il Notaio.
La sua presenza garantisce la sicurezza delle parti coinvolte e la tutela dei loro interessi.
Spettano a lui compiti quali:
- La verifica della documentazione dell’immobile come il titolo di proprietà, le planimetrie e le dichiarazioni catastali;
- La verifica dell’identità delle parti coinvolte per valutarne anche l’eventuale capacità giuridica;
- La redazione del contratto di compravendita, in cui vengono stabiliti i termini dell’operazione (prezzo, modalità di pagamento e condizioni di consegna)
- Gli accertamenti sulla proprietà inerenti sia la corrispondenza tra descrizione contenuta nei documenti e visura catastale che l’assenza di ipoteche o gravami.
- Il rilascio dell’atto dopo la stipula e la sua conservazione per garantirne sicurezza e integrità
Quale miglior consiglio, allora, se non quello di trovare un Notaio meticoloso che possa tutelarvi nell’acquisto del bene tanto desiderato?
ERRORI DA EVITARE
Uno su tutti è quello di sbagliare i calcoli inerenti il proprio budget.
Questo calcolo deve essere realistico e deve tenere presente sia la disponibilità economica che l’eventuale possibilità di accesso al credito bancario.
Prima di iniziare la ricerca della casa ricorda che oltre l’importo d’acquisto dovrai sommare ulteriori spese accessorie quali le utenze, le tasse, la ristrutturazione, l’arredamento, le parcelle dei professionisti…
Un’attenta pianificazione del conto economico e delle tempistiche di acquisizione ti eviterà spiacevoli sorprese!
Ma fai anche attenzione a:
- Leggere attentamente i documenti tra cui il contratto di acquisto e la documentazione legale. Assicurati di capire completamente ciò che stai firmando e non esitare a chiedere spiegazioni o a richiedere aiuto se necessario;
- Verificare attentamente con l’aiuto di un tecnico, i documenti relativi alla proprietà con visure che ne dimostrino il titolo, la conformazione e le dichiarazioni catastali. Ignorare questi controlli potrebbe portare a gravi problemi in seguito;
- Stabilire le condizioni di vendita con chiarezza (prezzo, modalità di pagamento, termini di consegna ed eventuali clausole);
- Accertarti, in caso di acquisto in condominio, che le spese condominiali siano pienamente evase e che non ci siano ulteriori oneri straordinari a cui far fronte;
- Essere preparato per il closing l’ultimo passaggio nel processo di acquisto in cui firmerai i documenti finali e trasferirai la proprietà. Assicurati di portare con te tutti i documenti necessari e pianifica in anticipo il pagamento delle spese di chiusura.
Spero di esserti stata d’aiuto con qualche consiglio ma anche qualche monito: comprare una nuova casa può essere un’esperienza piacevole e di assoluta importanza per la crescita e la realizzazione personale, l’importante è fare questo passo con tutte le accortezze che il caso richiede.
La nuova casa sarà un punto di riferimento per la tua vita futura e quella della tua famiglia, un investimento a lungo termine che potrai personalizzare creando un ambiente familiare e accogliente.
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